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以消弭投机需求为房价控制的目标业

2019-01-14 20:58:58

  以消弭投机需求为房价控制的目标

  从去年的各地房价涨幅、一年来楼市调控累计的政策效应以及近期的市况看,只有将房价预期涨幅控制在5%以下(也差不多是CPI的涨幅),才能从根本上抑制投资性购房需求,平抑房价。有鉴于此,中央政府应对各地的房价控制目标提出具体指导性意见,并对其审核后才能发布。如果任由各地自行制定,房价问责制恐将形同虚设。

  三个多月前,笔者曾撰文建议将控制房价涨幅纳入政府工作目标(见《把控制楼价涨幅纳入明年工作目标》,上海证券报2010年12月20日)。令人欣慰的是,今年国务院“新国八条”条首次提出:各地制定新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。

  时值3月下旬,已逼近了公布房价控制目标的期限,但各主要城市几乎都不愿“敢为人先”。而为数不多的已公布房价控制目标的二、三线城市,形势不容乐观:银川提出房价上涨幅度要控制在城镇居民人均可支配收入增幅以内,同比增幅要低于10%;昆明提出房价涨幅目标为低于GDP和人均可支配收入增长水平;上周五,太原表示房价控制将不设具体量化指标,但涨幅不应超过年度地区生产总值和人均可支配收入涨幅;同一天,广东佛山明确新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度。查各地政府工作报告,今年太原地区生产总值预计增长13%,城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入预期均分别增长10%以上;而佛山今年地区生产总值增长计划为12%。可见,各地已出台的房价控制目标几乎都是两位数。不能不说,如果各地房价涨幅目标保持在两位数,楼市调控前景将是令人忧虑的。

  由此,笔者想对制定房价控制目标应当注意的一些问题谈点意见。

  首先,楼市的投资性需求量跟房价的预期涨幅密切相关,如果房价预期涨幅远超资金获取成本或其他投资的机会收益率,就自然会引来逐利资金购房投资。

  如果人们普遍预期楼市会下跌,不仅会消弭投机性购房需求,前几年购买的第二套乃至第N套住房都会急于出手,变成市场供给,由此带来楼市供求形势的逆转。因此,房价涨幅控制目标宜低不宜高,而如果政府制定的房价涨幅目标较高(比如10%),不仅无益,而且可能有害。

  从理论上讲,投资性购房的收益=房价买卖差价+房租收益,目前购买二套房的长期贷款成本为年利率7.26%(5年以上贷款基准利率上浮10%),假设有人购买二套房后用于出租,租锡纸打包盒金年led水晶魔球收益率为2.26%,则在不考虑其他次要费用的情况下,当预期房价涨幅超过5%(即7.26%-2.26%=5%)时,以贷款投资性购房就有利可图。因此,只有将房价预期涨幅控制在5%以下(也差不多是CPI的涨幅),才能从根本上抑制投资性购房需求,平抑房价。从去年的各地房价涨幅、一年来楼市调控累计的政策效应以及近期的市况看,5%以下的房价控制目标是不难完成的。

  其次,从已公布房价控制目生命需要我们有善于发现的眼睛标的几个城市情况看,主要考虑了国务院要求各地“根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力”制定房价控制目标的前两个因素,而未重点关注“居民住房支付能力”。以目前畸高的房价收入比、民众对高房价不堪重负等实情,制定房价控制目标首要考虑因素应是“居民住房支付能力”,这才是国家调控楼市的本源及民心所在。温州将降低“房价收入比”作为一项硬指标,纳入当地官员考核体系的做法,是值得称道的。

  其三,制定房价控制目标的另一个初衷是

以消弭投机需求为房价控制的目标业

,将房价涨幅跟地方政府的政绩挂钩,并使“房价问责制”具备可操作的依据。由于土地财政、GDP增长对房地产业的过度依赖等原因,地方政府仿搪瓷在房价上涨中能够获益,而使其对楼市调控缺乏内在动力,这也是房地产调控屡屡难见成效的根源之一。地方政府为了避免被问责,一般会倾向于制定较容易完成的房价控制目标——从已公布控制目标的几个城市看,今年的房价控制目标几乎都远超其去年的实际房价涨幅。

  有鉴于此,笔者以为,中央政府应对各地的房价控制目标提出具体指导性意见,并对其审核后才能发布。否则,如果任由各地自行制定房价控制目标,会使房价问责制形同虚设。

  其四,考虑到楼市调控的复杂性与艰巨性,可将房价涨幅控制目标与楼市调控问责的房价涨幅分开设置。例如,制定房价涨幅不超过5%的目标,若实际涨幅超过6%,则相关人须公开检讨思过;若实际涨幅超过8%,则对相关官员问责免职等。由此,采取遇事情首先是推卸责任“严目标、宽问责”的方式,一方面可以通过较严格的房价控制目标加大地方官员的工作压力,并降低公众预期,以遏制投资性需求,另一方面又可避免过大面积的问责免职,影响地方领导班子的连续性和稳定性。

  其五,今后若干年,我们应将控制房价当作比控制CPI更为重要和更具战略意义的民生兼经济发展的大事来抓,尽力促使各级地方政府在楼市调控上像抓“菜篮子”那样“动真格”。实际上,在CPI回落过程中,农产品价格的回调会伤及我们这个社会中弱势也该“反哺”的农民利益,挫伤农民生产积极性,进而会加剧农产品的供应短缺,造成恶性循环;而楼市调控则相反,其会有利于敦促各地转变经济增长方式,缩小贫富差距、促进社会和谐与稳定。因此,拟定房价涨幅控制目标,较之拟定有追求CPI、GDP目标更具民生和战略意义,应作为常规项目在今后每年都纳入政府工作目标,并与地方政府工作报告一起提交人大审议。此外,考虑到楼市调控任务的复杂性与艰巨性,可以将房价涨幅控制目标与楼市调控问责涨幅分开设置。

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