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广州浪奇有望增收数十亿情

2019-01-15 00:57:17

  广州浪奇:有望增收数十亿?

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  一份草根的调研报告,近日在许多大户间流传,报告主角是以日用品为主业的广州浪奇(000523,股吧)(000523,收盘价13.01元)。

  报告内容是,广州市政府近日出台公示一份土地规划,广州浪奇旧厂房处在规划范围内,该厂土地未来计划为商住用地。报告还预测计算:认为该厂区可升值高达52亿,按照总股本1.73亿股计算,每股价值将高达30元,而目前广州浪奇股价仅有13元。

  如果上述报告内容合理,广州浪奇显然被严重低估,那么这到底是“天方夜谭”还真是确有其事?广州浪奇是否真的被严重低估?《每日经济》对此展开了调查。

  公司否认“亚运场馆”传闻

  广州浪奇“土地造福”故事,始于今年2月份,但“版本”各异。

  当时有传闻称,广州浪奇在市区厂房已被规划为亚运会场馆用地,公司在市区厂房、生产线将搬迁到南沙区小虎岛,公司因此有望得到大额补偿,进而给公司贡献一笔可观的收益。

  据了解,该厂房占地面积约12万平方米左右,位于广州黄埔大道东与车陂路的交界处,紧靠珠江及亚运会主会场。

  对上述传闻公司随即澄清,否认上述说法,称公司从没有收到公司市区厂房被规划为亚运会场馆用地的通知。

  但公告中有一点让人感到“奇怪”。公告称,市区的生产线将在2012年前停止生产。停产原因为何?是否是要搬迁的信号?

  在广州浪奇2009年2月公布的一份公告中找到了线索,公告称根据有关部门的通知,广州市将分阶段推进市区产业“退二进三”工作,公司被列入第二批影响环保类“退二”搬迁企业名单,需在2012年底前完成搬迁工作。

  但《每日经济》从公司证券事务代表张晓敏处了解到,此规定要求生产部分需搬迁,办公、仓储等按理说则不用,而生产部分只占1/3的面积。这样来看,获得巨额补偿完全是“天方夜谭”。

  一方面,公司明确否认亚运会场馆槽式梯式玻璃钢桥架用地;另一方面也不是因为“退二进三”计划获得补偿。即便如此,公司股价仍是逆市稳步上扬,资金关注的焦点似乎并不在此。

  进一步的调查得知,焦点依然是这块地,但原因却是广州市政府的一则规划。

  老厂区或转向CBD金融区

  在广州市规划局站看到这份名为“广州市琶洲-员村地区控制性详细规划”。这是一份批前公示,公示期限为30天,截止日为3月26日。

  这份规划引人注意的正是其未来的定位:“广州市中心城区、现代服务业核心地区、国际化大都市的核心区域,是会展、金融、商贸三大引擎合力推动的国际城市中央商务核心区,实力、活力、魅力三位一体的复合型新城市滨水中心区”。

  广州浪奇老厂区位于车陂路以东东圃大桥以东,正在员村规划的5.5平方公里范围之内。

  业内人士认为,规划实施后,员村、琶洲将一举成为广州CBD(中央商务区)的新贵,潜力巨大,特别是广州浪奇旧也需要平凡厂房所在员村地区。

  广州中原地产项目部总经理黄韬表示:“该地区以前是属于郊区,现在已属于泛CBD地区,加上该地区有4、5号地铁线,有交通优势,同时往南又可以望江,这块地是非常不错的,而且周边配套也相对完善,简单讲这块地皮在这个地区中是有较大升值潜力的”。

  满堂红研究部高级主任肖文晓也认为,广州浪奇旧厂房所在地皮如果改为商业用地前景广阔,“这块附近居住人口稠密,但一直缺像天河城这样商业中心,故存在巨大的发展空间”。

  据悉,在近日召开的广州第二次规划大会上,代表们全票通过了这份《琶洲-员村地区控制性详细规划》。

  公司暂未得到政府每个人都有缺点函告

  12万平方米左右的旧厂房要成为金融CBD区,这对广州浪奇到底意味着什么?上述的草根调研报告是否又属实?

  详细研究规划图后,发现广州浪奇老厂区所处的地块,未来规划主要用作两方面,一是商业金融用地;二是居住用地。

  根据新出台的广州“三旧”改造政策,旧厂区土地可改工业用地为商业住宅用地或新兴产业用地。如为废旧钢筋切断机生产厂家商业住宅用地,旧厂区土地将采取招拍挂的形式出让,原业主可以从土地出让收入中分得40%~60%的补偿款。如为新兴产业用地,原业主只需要上报规划,经批准后即可变更土地用途。

  如果广州浪奇旧厂区用作住宅用地,现在该地区的地价又会是多少?

  果桑苗品种

  肖文晓称,“那边已经很久没有拍卖地了,价格的确不好估计,但比这块地更偏远的地块,如萝岗之前也拍块地,楼面地价就已达8000元/平方米”。

  粗略估算

广州浪奇有望增收数十亿情

,按占地面积12万平方米计算,容积率为4,楼面地价按7000元算,这块土地价值也将超过33亿元,如果按照40%比例补偿款算,公司至少获追赶前列13亿元,目前该旧厂区原始账面价值仅为1600多万元。目前公司总股本为1.7亿股,每股价值或将达到7.6元,不过这是按照为保守的方法得出的。

  如果按照变更为商业办公用地,有内部调研报告认为扣除建筑成本后的价值将超过40亿元。如果用于对外租赁,目前广州甲级写字楼月租价每平方米至少在60元以上。公司拥有的商业地产每平方米年净利润至少应在400元以上,总面积约35万平方米左右,年租赁净利润将上亿元,对应1.73亿股的总股本,每年仅租金就大大增厚每股收益。

  显然,上述两项推测,任何一项付诸实施,都将对公司产生巨大的影响。不过这一切根据现有资料公开推测的结果,尚有诸多不确定性,联系广州浪奇,公司证券事务代表张晓敏称,目前公司尚未收到政府部门的正式的函告或通知。

  据她透露,公司已经在着手进行相应的准备工作,特别是工厂搬迁。对于该块土地公司未来的想法,她表示“目前公司正在研究,但仅停留在想法上,暂时不方便透露”。

  近段时间公布的龙虎榜数据来看,频频有机构专用席位现身。3月24日,排在买入首位的正是机构专用席位,买入金额达1287万元。

  据保守估计,前述草根调研报告确有夸张,但一切也并非无根据,值得投资者关注。

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